翻出了一些以前写的文字
好像现在来看又别有一番滋味
多年前我们写过这篇文章：《此时此刻不要轻易买两房》
底部留言的争议性还蛮大的
对于 90 平两房到底是需求萎缩，还是需求会变大的讨论，正反双方各执其词
几年过去，好像到了可以做数据验证的时候
今年和大家讨论了不少小三房的供应去化问题
好像也很久没有去回顾关注过
两房这种更刚需的产品，在交易市场上的表现了
整理了过往几年的数据才发现，即便每天面对各种楼市信息，也依然会陷入信息茧房
因为，上海两房交易的流通数据，大大超出了我的预期之外
01
没想到上海最多的存量产品，不是其他，而是两房
你能想象，上海两房居然占了供应体量的一半么
这个数据拉出来后我也是非常意外
原来在上海，两房才是天量供应
比起什么小三房，老破小单间，体量都断崖领先
过去七年，最高的时候，上海两房竟然超过了 20 万套的挂牌量
今年的挂牌占比，差不多也能够占据半壁江山的程度
这是今年 3 月份上海二手挂牌，户型占比分布情况，两房超过 40%，高于其他所有户型
而今年上海两房挂牌占比，迎来一个小高峰
换句话说，现在市场上两房房东还是比较着急置换的
拉出供求关系，今年上海两房成交，似乎也来到了分水岭
统计了上海 100㎡内两房和小三房的供求比
前几年上海的两房不太愁卖，至少对比起小三房的房东，1.5-2 的供求比，还算得上健康，一直保持较快速的流通
但从今年初开始，情况似乎有了比较大的变化，两房供求比的数值来到了最高峰的 4.76
回顾去年上海二手政策和成交情况，可以发现
从去年 1 月 30 日上海放开单身限购，到去年 9 月 29 日外环外单身限购的社保从 3 年降为 1 年
那时候起，大量的单身购买力进入上海，最大利好的产品，毫无疑问是一房而不是两房
因此，两房开始变得不好卖的原因，大概就是目前产品处于较为尴尬的位置
有点高不成低不就的感觉
放开单身限购后，主要刺激一房成交
三房的门槛在降低，因此两房产品受到了两端的夹击
这份数据让我们对上海二手中，两房的处境大致有所了解
挂牌天量、供应占比提高，都告诉我们今年两房的房东们有点着急了
02
如上数据所示，今年两房房东们面临的竞争加大
那么下一个话题就是：
眼下哪种两房产品更好卖，流通性更好？
我们试着用更具体的数据，来展开这个话题
事实上，上海的两房产品非常多样化，因此它们交易的冷热不均，是必然的
上海有着大量老破小产品中的超小两房，老公房、动迁房中的紧凑两房，也有较为舒适性两房，外销房、大平层里的大两房
不同面积段的两房，占整个供应端的比例，非常分化
基本上，50-100㎡的两房产品，覆盖上海二手市场的快八成
相反的，140㎡以上两房，仅占有 1%，非常稀缺
而对于这些不同的两房产品来说，供求关系和议价率是这样的
最受欢迎的，当然是 50-80㎡的紧凑小两房，供求比最低，且议价率不高
80-100㎡两房虽然供求比不高，但是议价率最高，可见这类产品确实容易被砍价，房东属于容易以价换量的类型，着急卖，可以砍价卖，肉痛也没关系
最难卖的两房，是面积 140㎡以上的大两房
这类产品主要分布在上海核心地段，陆家嘴、新天地、古北等，挂牌均价从十多万到二十万不等
又大又贵，就已经将绝大部分主流购房者拒之门外，也难怪会有 12.96 的供求比出现了
大体来说，其实就是 50-80㎡是两房产品中，最吃香的面积段
不同环线来看，则显示出了两房产品的偏刚需性质：越郊区，越好卖
具体到板块，将目前挂牌 TOP20 的板块去化情况也为大家做了梳理，也可作为参考
至此，我们大致能够感知到，如今上海两房中，哪种产品是好去化，好流通的
画面大概就是：面积段在 50-80 平间，外环外，刚需板块动迁大居等
得到产品结论后，还和中介老朋友做了一番市场调查
小苏在二手市场的交易案例中，大量接触过出售或者购买两房的客户
她和我说，如今上海市场购买两房的刚需画像大致这两种
1、预算充足的单身，会选择两房
2、预算不足的夫妻，咬咬牙才刚够得上买两房
这两种画像占据两房的主要成交力量
预算充足的单身买两房，较多来自于家庭自住，在单身阶段可以兼具卧室和书房功能，又可以过渡到未来结婚至生小孩，大约十年时间的周期都可以覆盖
而预算不足的夫妻，则是考虑到总价够不上好的三房产品，会买两房作为上车，未来生小孩后，有一方父母过来带娃，则会将两房改为三房
可以看到，这些购买两房的客户，实际上也是从一房、三房分流过来的小众
小苏认为很少有指定买两房的客户
至于怎样的产品更受欢迎，她给了两个方向
在总价可控范围内，这种南北通透的大两房，是夫妻家庭比较青睐的，将来父母来带娃，还可以改造成为三房
其次，还有这种双南两房，低总价功能性高于一切
但是她也认为，两方在市场上确实存在交易局限性
上海刚需买房不管是单身还是年轻夫妻无娃
购房决策中，存在着一条功能鄙视链
也就是说，如果是相近的总价，能买三房的不会考虑两房，能买两房的不会考虑一房，总归多一个房间更好
这就是大家购房的原则，多一个房间，户型的可持续生命周期，就长了许多
03
相反的，现在上海的新建商品房，几乎快将两房抛弃了
巧克丽丽开玩笑的一句话，让我觉得非常形象
" 它们就是上个时代的小三房啊 "
每个时代都有自己的刚需和改善产品
放在上海五十年前，能在这个城市拥有一室，便是那时候的刚需，若能住在两房里，应该就算那个时候的"中产"
而时代的车轮滚滚向前
每一代人的居住画面，也在产品的迭代中，悄悄进化了
不知道从什么时候开始
市面上的新盘，起步的户型都从小三房开始了
虽说都知道是因为 7090 的政策限制，大部分的套型都要做成小面积
但是开发商的选择，都默默把 90 平内的产品做成了功能型三房
记得在十多年前，90 平做两房还是很普遍的类型，这些年也慢慢绝迹于市场
现在的房企在上海做产品，起步就从 90 平小三房开始，也是时代更迭的一种具象化表现
我统计了下 2024 年上海新房供应中
329 个项目里，只有 18 个项目涵盖了两房户型，占比仅有约 5.5%
（数据来源：整理自网络）
而在这十多个项目中，两房产品也只是算其中"配角"罢了
估算下来，上海去年供应的 6 万多套新房里，两房的占比不会超过 3%
（数据来源：整理自网络）
电话咨询了些中介，发现这些盘的两房，却也不是想象中的难卖
两房依然在一手市场上存在着需求
尤其在一些郊区板块，部分外地客户买房，依然会选择总价更低的两房
但房企比任何人都知道，有需求并不意味着是主流
我很好奇，房企内部到底是从哪个环节开始，就决定放弃"两房设计"的呢
公司内部正好有两位同事曾长期从事于开发商设计和营销部门
和她们聊起"为什么现在的开发商不做两房了 "
设计同事认为，做户型的时候他们会从营销得到"客户定位报告"
这份"客户定位报告"上，都会将周边对标项目户型列出
大多数时候会看到这样的结果，这几年竞品都在做三房，市场需求就是三房，在这样的前提下，大部分房企基本不太会选择做非标户型
另一个原因，标准化的户型，更能控制成本
如果各个面积段产品均有，产品多样性会使得产品成本变高
总之，在客户调研和控制成本的结果导向下
如今的小三房，就成为了市场主流
这其实也可以理解
社会在发展的结果应该是居住空间的变大，而非退步
小三房更加吃香，不仅功能全，后续改租也更值钱
因为租房市场上，是小三房的租售比更高
再结合上海二手市场的特性，两房本就是存量市场里最多的产品
改善和置换需求，又是这个城市购房者的主流
那么，如今的新房市场，两房绝迹，也完全能理解了
04
不过，时代还会向前，未来呢
两房的需求，或者说，更好的两房产品，会重新回归市场吗
或许，眼下的一些社会变化，能让人看到一些端倪
可以肯定的是，两房在二三四线城市肯定是小众的，小城市的家庭需求底线就是大三房
但是，在上海这样超一线城市呢
已知上海结婚率、生育率双双垫底全国
且上海的初婚初育年龄一再推迟，目前也是全国最低
因此，对于这座城市的买房者来说，确实会和其他城市存在不同
单身的、夫妻双方的小家庭更多，从一代进入到三代同堂的时间周期也会拉长，包括丁克现象也会促进两房需求
在如上海此类人口密集，外来人口多的大城市，北广深也是同理
两房产品的迭代，也会成为未来的命题
而如今还叠加外部经济环境的不稳定因素，门槛和压力更低的两房，会不会重新又回到购房者视线
不过个人感觉，即便需求增长，在上海天量的两房供应面前
两房也不太可能会成为这个城市未来的稀缺房产资源
（文章数据来源：兔博士 app）
以上为正文，来自真叫卢俊团队
这是真叫卢俊公众号的第 6162 篇原创文章
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